REPUBLIQUE
ET CANTON
DE GENEVE

La statistique cantonale des bâtiments d'habitation et des logements est une statistique progressive qui intègre aux fichiers des bâtiments et des logements des recensements fédéraux les résultats de la statistique du mouvement de la construction (nouvelles constructions, transformations et démolitions).

Issue du recensement cantonal du 2 octobre 1995 des bâtiments et locaux destinés à des activités économiques ou autres, cette statistique fournit, à partir de janvier 1999, des indications sur les bâtiments non résidentiels et mixtes et sur tous les locaux destinés à d'autres activités que l'habitation (locaux non résidentiels). Elle est actualisée à l'aide des données tirées de la statistique du mouvement de la construction.

La statistique des logements inoccupés se fonde sur deux enquêtes à caractère exhaustif : l'une porte sur les logements vacants, l'autre sur les logements vides.

Un dénombrement complémentaire, mené dans le cadre de l'enquête sur les logements vacants, concerne les logements laissés inoccupés afin de permettre le relogement provisoire de locataires.

La statistique des logements inoccupés dénombre des catégories de logements jugées pertinentes par rapport à l'analyse de la situation du logement et, de plus, statistiquement opérationnelles (définition sans équivoque pour éviter tout comptage à double, fixation d'une date d'observation, choix de caractéristiques explicatives adéquates, sources d'information accessibles, fiables et permanentes, etc.).

Il existe d'autres logements inhabités et les causes en sont très diverses : appartements loués par des entreprises et réservés à leur personnel, logements d'urgence, logements insalubres, logements en cours de travaux, résidences secondaires, logements non mis en location afin de pouvoir être librement occupés au gré de son propriétaire par la suite, etc. Selon les cas, leur enregistrement serait dépourvu de sens par rapport au but que l'on se propose, s'avérerait d'un coût disproportionné par rapport à l'importance du phénomène, se heurterait à des difficultés insurmontables ou encore à des problèmes d'ordre déontologique (respect de la sphère privée).

L'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) ne produit donc pas une statistique complète des logements inhabités. D'ailleurs, étant donné la nature du phénomène, un dénombrement complet des logements inhabités reste illusoire. En revanche, la statistique s'attache à rendre compte de certaines de ses composantes importantes et significatives, dans la mesure de la faisabilité des enquêtes nécessaires.

L'enquête sur les logements vacants est une enquête fédérale, organisée par l'Office fédéral de la statistique (OFS) et réalisée, pour le canton de Genève, par l'OCSTAT, qui sollicite la collaboration d’une vaste palette d’informateurs (agences immobilières, assurances, coopératives d’habitation, collectivités publiques, etc.). Elle se déroule annuellement et sa date de référence est fixée au 1er juin.

L'unité d'observation est le logement vacant où, par logement, on entend un ensemble de pièces destinées à servir de résidence et comportant une cuisine ou cuisinette. Les mansardes et les chambres indépendantes dépourvues d'une cuisine ou d'une cuisinette ne font donc pas partie du champ de l'enquête.

Un logement est considéré comme vacant si, le jour de référence, il satisfait en même temps aux trois conditions suivantes :

• être inoccupé,
• être offert à la location ou à la vente, autrement dit, être sur le marché,
• être habitable.

Font donc partie du champ de l'enquête :

• les logements encore inoccupés à la date de référence, mais loués ou vendus pour une date postérieure,
• les résidences secondaires et les logements de vacances non meublés, vacants à la date de référence, pour autant qu'ils soient habitables toute l'année.

Les principaux logements exclus du champ de l'enquête sont :

• les logements encore inoccupés mais déjà loués ou vendus pour la date de référence,
• les logements vacants situés dans des bâtiments en transformation ou en démolition,
• les logements neufs qui ne sont pas encore enregistrés officiellement comme terminés,
• les logements interdits par les services d'urbanisme et d'hygiène,
• les logements de service réservés à certaines personnes,
• les logements ne pouvant être loués en raison de leur situation, de leur état ou de leur équipement,
• les logements mis sur le marché mais encore occupés par leur propriétaire.

Les caractéristiques du logement relevées pour les besoins de l'enquête fédérale sont :

• l’appartenance à un type de bâtiment (villa ou immeuble),
• le nombre de pièces,
• la commune politique,
• le caractère récent de la construction (logement construit dans les deux ans qui précèdent immédiatement l'enquête),
• le statut d'occupation (à vendre ou à louer).

Parmi les logements, on distingue les appartements (logements situés dans des immeubles qui en contiennent deux ou plus) et les villas (logements situés dans des maisons individuelles entièrement affectées à l'habitation).

Pour respecter les particularités genevoises, les répondants comptent la cuisine dans le nombre de pièces du logement. Par conséquent, les tableaux de cette publication s'alignent sur ce principe. Il n'en est évidemment pas de même pour les chiffres publiés par l'OFS.

L'OCSTAT collecte en outre des informations sur :

• le caractère meublé ou non meublé,
• l'étage,
• l'année de construction de l'immeuble,
• la durée de vacance,
• la réalisation d'une rénovation,
• l'appartenance au marché primaire (jamais occupé depuis sa construction) ou secondaire (déjà occupé),
• le loyer annuel sans charges ou le prix de vente.

A Genève, le relevé inclut également tous les logements vacants meublés, alors que l'enquête fédérale ne prend en compte que les logements vacants meublés à louer pour une durée d'au moins trois mois.

La principale limite de l'enquête est liée à la nature des informateurs et notamment à la difficulté rencontrée pour identifier certains d'entre eux. Par conséquent, quelques objets échappent au relevé; il s'agit, pour l'essentiel, de logements proposés directement par des particuliers.

L'enquête sur les logements vides est une enquête cantonale. Elle se déroule annuellement et sa date de référence est le 1er juin.

L'unité d'observation est le logement vide où, par logement, on entend un ensemble de pièces destinées à servir de résidence et comportant une cuisine ou cuisinette. Les mansardes et les chambres indépendantes dépourvues d'une cuisine ou d'une cuisinette ne font donc pas partie du champ de l'enquête.

Un logement vide (y compris une villa) est un logement inoccupé qui n'est pas remis sur le marché (à vendre ou à louer) par son propriétaire dans la perspective plus ou moins lointaine d'une rénovation, d'une transformation, voire d'une démolition.

Par conséquent, ne font pas partie du champ de l'enquête les catégories suivantes :

• les logements anciennement vides et reloués;
• les logements en cours de travaux : par définition, ils ne sont ni vides ni vacants; en réalité, au même titre que les nouveaux logements en construction, ils ne font provisoirement pas partie du parc des logements;
• les logements anciennement vides squattés, dont les occupants sont au bénéfice d'un contrat de confiance; ces logements sont considérés comme occupés.

L'OCSTAT exploite plusieurs sources administratives dans le but de dresser une liste de logements potentiellement vides :

• les Services industriels de Genève (SIG), qui fournissent chaque année à l'OCSTAT la liste des logements, par adresse, où il y a eu résiliation d'un abonnement (électricité, gaz) sans reprise ultérieure ou dépose du compteur et mise hors service de l'installation;
• l'Office des autorisations de construire, qui transmet les indications sur les bâtiments qui ont fait l'objet d'une demande de transformation ou de démolition de la part de leur propriétaire;
• l'Office du logement , qui communique à l'OCSTAT la liste des logements pour lesquels les occupants ont fait une demande de relocation, à la suite d'une décision de transformation ou de démolition de leur habitation.

Cette liste s'ajoute à celle des logements vides observés l'année précédente et pour lesquels les travaux de transformation ou de démolition n'ont pas été entrepris. Sur la base de ces informations, l'OCSTAT procède ensuite à une enquête sur le terrain, c'est-à-dire à la visite de ces immeubles.

Au cours du traitement des données, les résultats sont comparés avec ceux de l'enquête sur les logements vacants, afin d'éliminer les éventuels doublons (en cas de double comptage, le logement vide est éliminé et le logement vacant retenu).

Les caractéristiques du logement relevées sont :

• la commune et le secteur statistique (pour la ville de Genève),
• l’appartenance à un type de bâtiment (villa ou immeuble),
• le nombre de pièces,
• l'étage,
• la période de construction de l'immeuble.

L'enquête sur le terrain est une composante indispensable du recensement des logements vides du canton, car elle permet de valider ou d'invalider les informations de nature administrative collectées par l'OCSTAT. Or, l’accès aux immeubles est devenu de plus en plus difficile en raison du développement des systèmes de porte d'entrée à code. En 2006, prévoyant des difficultés croissantes, l'OCSTAT a entrepris des démarches en vue de pouvoir bénéficier de possibilités d’accès à ces immeubles, démarches qui n’ont pu aboutir qu'en 2007.

En 2006, une très forte augmentation du nombre d'immeubles munis de portes à code a été observée en ville de Genève et dans les communes environnantes. Ainsi, en ville de Genève, l'accès n'a pas été possible pour environ 40 % des bâtiments à visiter. Fort de ce constat, l'OCSTAT a décidé de renoncer à la diffusion des résultats pour 2006, leur qualité étant nettement insatisfaisante.

L'enquête cantonale sur les locaux non résidentiels vacants a été réalisée pour la première fois à Genève en 1976. Sa date de référence est fixée au 1er juin.

Par local non résidentiel, on entend tout local prévu ou destiné à un autre usage que l'habitation (soit des locaux commerciaux, industriels ou artisanaux).

Un local est vacant, au 1er juin, s’il satisfait simultanément aux trois conditions suivantes :

• être inoccupé,
• être offert à la location ou à la vente,
• être utilisable.

Le relevé porte sur les locaux non résidentiels destinés à des activités économiques au sens large du terme (production, stockage, vente ou fourniture de biens ou de services). En effet, les autres locaux non résidentiels ne sont pas systématiquement mis sur le marché et, par conséquent, ne peuvent pas faire l'objet d'une enquête. Les locaux neufs qui ne sont pas encore complètement aménagés sont aussi pris en considération, les preneurs décidant eux-mêmes de la nature des finitions à apporter.

Les catégories de locaux concernées par l'enquête sont les suivantes :

• les bureaux (où, par bureaux, on entend les bureaux et les cabinets);
• les arcades (catégorie dans laquelle entrent aussi les magasins);
• les ateliers (y compris les usines);
• les dépôts (qui englobent également les entrepôts et les hangars). Cette catégorie est particulièrement hétérogène, puisqu'elle regroupe, sous un même terme, tant des constructions à usage professionnel que des locaux, généralement de petite taille, situés souvent dans les sous-sols d'immeubles d'habitation (à noter toutefois que les caves attribuées à des appartements ne sont pas comprises dans cette statistique);
• la catégorie autres locaux comprend essentiellement des locaux destinés à l’hôtellerie ou des locaux de nature indéterminée au moment de leur mise sur le marché.

La variable équipement des locaux vacants a été introduite en 1997. Parmi les indicateurs possibles, trois ont été retenus : l’existence de faux planchers et/ou de faux plafonds, celle de l'air conditionné et la possibilité de moduler les surfaces. Dans le formulaire, la question sur chacun de ces trois équipements prévoit trois réponses possibles : oui, non ou ne sait pas.

Dans les tableaux, cela se traduit par quatre catégories de locaux :

• les locaux entièrement équipés (pourvus des trois types d'équipement),
• les locaux bien équipés (deux équipements sur trois),
• les locaux peu équipés (un seul équipement sur trois),
• les locaux pas équipés (aucun des trois équipements).

La réponse ne sait pas a été assimilée au manque de l'équipement en question. En effet, le bailleur est généralement bien renseigné sur l'existence de telles installations, qui représentent un atout supplémentaire à faire valoir au moment de la mise en location. Par conséquent, l'ignorance en la matière peut être considérée comme synonyme d'absence de ces éléments.

Les autres caractéristiques des locaux relevées lors du dénombrement sont le statut d'occupation (à vendre ou à louer), le loyer annuel proposé par le bailleur (ou le prix de vente, dans le cas de locaux à vendre), l'année de construction et la durée de vacance.

Le taux de vacance des locaux non résidentiels est calculé avec un certain décalage, qui dépend de l'acquisition des informations nécessaires à la mise à jour du parc des locaux non résidentiels.

Les seuils des fourchettes du loyer annuel au m2 des locaux vacants à louer ont été fixés sur la base des renseignements collectés auprès de quelques gérants de locaux parmi les plus importants de la place. Les locaux compris dans la fourchette la plus basse sont à considérer comme bon marché, alors que ceux de la fourchette la plus élevée sont à considérer comme chers. A noter que, surtout pour les bureaux ainsi que les arcades et magasins, l'emplacement du local peut influer notablement sur son loyer.

Brève mise en garde : pour des comparaisons ou calculs, il est préférable de se référer aux surfaces des locaux plutôt qu'à leur nombre. En effet, il est possible que les surfaces proposées soient divisées (ou regroupées) au gré du preneur, ce qui confère à la notion de « nombre de locaux » une signification toute relative.

Par bâtiment d'habitation on entend toute construction indépendante ou séparée d'une autre par un mur mitoyen, habitée ou habitable. Les constructions inhabitées ne sont comptées que lorsqu'elles offrent un confort suffisant pour y vivre en permanence. Dans les maisons jumelles, en groupe ou en rangée, chaque construction séparée des autres par un mur mitoyen allant au moins du rez-de-chaussée au toit est considérée comme un bâtiment à part.

Selon leur affectation, on distingue les catégories suivantes de bâtiments d'habitation :

• bâtiment entièrement d'habitation à plusieurs logements,
• villa : bâtiment entièrement d'habitation à un seul logement,
• bâtiment mixte: bâtiment qui comprennent à la fois des locaux résidentiels (logements; logements de service compris) et des locaux non résidentiels (commerciaux ou autres).

Un bâtiment non résidentiel est une construction de caractère durable, constituée d'une enveloppe en dur, comprenant généralement des fondations, des murs et un toit, alimentée en courant électrique et d'une surface au sol d'au moins 20 mètres carrés. Les bâtiments affectés uniquement à des activités du secteur primaire, ainsi que les garages exclusivement liés à l'habitation (le garage d'une villa, par exemple), ne font pas partie du champ de la statistique.

Un local non résidentiel est un espace défini et délimité soit par sa nature, son affectation (bureau, atelier, etc.), soit par la raison sociale de ses occupants (des locaux de même nature, mais occupés par des entreprises différentes, sont traités séparément). Si, dans un même local, on trouve des surfaces avec des affectations différentes, la notion d'unité fonctionnelle prévaut: les surfaces sont agrégées et l'affectation la plus importante l'emporte sur les autres.

Par logement on entend l'ensemble des pièces qui, en tant qu'unité construite, sont destinées à être habitées par un ou plusieurs ménages privés. Un logement comporte un accès autonome depuis l'extérieur ou depuis un espace commun à l'intérieur du bâtiment (cage d'escaliers). Pour être considéré comme tel, un logement doit disposer d'une cuisine ou d'une cuisinette. Sont exclus du champ de la statistique les logements destinés à des fins autres que résidentielles (bureaux, cabinets médicaux, etc.) ainsi que locaux occupés par des ménages collectifs (homes, foyers, hôtels, hôpitaux, etc.).