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Objet 2 : Loi modifiant la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi), du 13 février 2004 (L 5 20-8694)

L’essentiel en bref

Cadre général
La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants. Cette loi ne s’applique pas aux maisons individuelles ne comportant qu’un seul logement, ainsi qu’aux maisons en «zone villa», comportant un ou plusieurs logements.
La LDTR prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation, ainsi que l’encouragement à des travaux d’entretien et de rénovation raisonnables et proportionnés des maisons d’habitation.
Afin de maintenir un parc bâti à des prix accessibles pour le plus grand nombre, le législateur a inscrit dans la loi la notion de «loyers accessibles à la majorité de la population». Ces loyers sont compris dans une fourchette allant de 2 400 à 3 225 francs la pièce par an.
Parallèlement, la LDTR maintient un contrôle des loyers après travaux pour tous les appartements dont le loyer avant travaux ne dépasse pas deux fois et demie le maximum de la fourchette, soit 8 062,50 francs la pièce par an (2,5 X 3 225 francs). Ces appartements sont donc aussi concernés par la modification proposée.

Ce que change le texte qui vous est soumis
Le projet qui vous est soumis ne concerne que les loyers fixés après des travaux de rénovation effectués dans un seul appartement ou tous les appartements d’un immeuble. Il vise à ajouter un élément de pondération de ces loyers en fonction de la surface moyenne des pièces des appartements, afin de coller au mieux aux différents types de logements existants. Certains propriétaires, telle la Caisse de pension des employés de l’Etat (CIA), appliquent déjà cette disposition.
Selon ce projet, toute différence de plus ou moins 10% de la taille des pièces d’un appartement avec la taille moyenne cantonale (à Genève 18,5 m2) doit se répercuter, à la baisse comme à la hausse, dans le loyer autorisé après travaux. Ce loyer sera corrigé de 145 francs par an en plus ou en moins pour chaque m2 en plus ou en moins par rapport à la moyenne cantonale corrigée de 10%.
Sont ainsi concernés tous les appartements dont la taille moyenne des pièces est inférieure à 16,65 m2 (18m2 – 10%) ou supérieure à 20,35 m2 (18,5m2 +10%). Le calcul de cette surface se fait en divisant la surface nette de l’appartement par le nombre de pièces (une petite pièce peut en compenser une grande lors de la détermination de la taille moyenne).
Dans les faits, on estime que 80% des appartements locatifs s’inscrivent dans la moyenne quant à la surface de leurs pièces et ne seraient pas concernés par la modification législative projetée.

Conséquences de la loi
Les loyers avant travaux inférieurs à 3 225 francs la pièce par an pourront être augmentés après travaux jusqu’à ce maximum au plus, pour autant que cette augmentation soit également conforme en regard des autres dispositions légales visant à contrôler les loyers. Les loyers avant travaux supérieurs à 3 225 francs la pièce par an pourront également être augmentés pour tenir compte de la surface, là aussi sous réserve des autres disposition légales applicables.

Explications du Conseil d'Etat

L’ÉTAT ACTUEL DE LA LOI

La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation, du 25 janvier 1996 (LDTR) a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat.

Pour ce faire, la LDTR prévoit notamment des restrictions à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation.

Dans ce cadre, les opérations de démolition-reconstruction ainsi que les travaux de transformation d’un bâtiment destiné à l’habitation sont non seulement soumis à autorisation de construire, mais font également l’objet d’un contrôle de l’Etat quant au montant maximal admissible du loyer après travaux.

En principe, ce loyer doit correspondre aux besoins prépondérants de la population, soit s’insérer dans une fourchette allant de 2 400 F à 3 225 F la pièce par an.

Actuellement, la loi prévoit en particulier que les loyers après travaux ne peuvent en principe pas dépasser la limite d’un loyer à la pièce par an de 3 225 F, sauf si :

• la surface brute locative des pièces est importante ou
• des mesures de protection du patrimoine génèrent des coûts supplémentaires;
• des mesures d’économie d’énergie dépassant les exigences légales ou réglementaires génèrent des coûts supplémentaires et entraînent une baisse des charges des locataires;
• l’installation d’une unité de production d’énergie renouvelable procure un avantage financier au locataire.

La modification législative soumise au peuple

La modification législative soumise au peuple, tout en supprimant le motif dérogatoire précité lié à la surface brute locative des pièces importante, vise à instaurer un régime spécial quant à la fixation du montant du loyer après travaux des logements «dont la taille moyenne des pièces s’écarte de plus de 10% de la taille moyenne cantonale ».

Pour ce type d’appartements, les loyers après travaux correspondant aux besoins prépondérants de la population « seront majorés ou réduits de 145 F par m2 », selon que la surface de leur pièce s’écarte de plus ou moins 10% de la surface moyenne cantonale. A relever, qu’à Genève, la surface moyenne d’une pièce est de 18,5 m2. En d’autres termes, face à un logement dont la taille moyenne des pièces est supérieure à 20,35 m2 ou inférieure à 16,65 m2, le loyer après travaux calculé selon le droit en vigueur sera majoré ou réduit de 145 F par m2.

Ce montant de 145 F par m2 a été déterminé sur les mêmes bases de calcul que celles retenues par les juridictions cantonales administratives, à l’occasion de la détermination du loyer correspondant aux besoins prépondérants de la population.

Il incombera en outre au Conseil d’Etat de déterminer, sur la base du recensement fédéral, la taille moyenne cantonale de la pièce du parc immobilier. A l’instar de ce qui est prévu s'agissant du loyer correspondant aux besoins prépondérants de la population, le loyer au m2 de 145 F pourra être révisé tous les deux ans par le Conseil d’Etat.

Le but poursuivi par la modification législative

L’équité et le principe de l’égalité de traitement commandent de réserver un traitement spécifique - quant au loyer maximal admissible après travaux - aux appartements dont la surface est particulièrement grande ou particulièrement petite.

En effet, se limiter à la prise en compte du loyer à la pièce équivaut à maintenir un système qui ignore un paramètre essentiel qui est celui de la grandeur des pièces d’un appartement.

Aujourd’hui, un grand appartement, qui fait par exemple l’objet de travaux de transformation dont le coût dépend de sa surface, est soumis au même régime, quant au montant maximal du loyer admissible après travaux, qu’un appartement doté d’un nombre de pièces équivalant, mais offrant une surface moindre. De même, un appartement particulièrement petit est soumis au même régime quant au calcul du loyer après travaux qu’un appartement doté d’un nombre de pièces identiques mais bénéficiant d’une surface nettement plus généreuse.

C’est donc pour parer à cette situation inéquitable qu’il est proposé d'introduire dans la LDTR la référence à un loyer au m2 pour des appartements dont la surface s’écarte sensiblement de la surface cantonale moyenne.

En revanche, pour tous les autres logements, dont la surface rentre dans la moyenne cantonale (80% du parc locatif), le système actuel et la référence à un loyer à la pièce correspondant aux besoins prépondérants de la population restent inchangés.

Telles sont les raisons pour lesquelles le Conseil d'Etat vous invite à approuver cette loi.

Explications du Comité référendaire

NON À LA MODIFICATION DE LA LDTR

LOYERS AU METRE CARRE = LOYERS GONFLES!
NON AU MÉPRIS DE LA VOLONTÉ POPULAIRE

Une provocation contre les locataires

Le 8 février 2004, le peuple genevois, à la suite d’un référendum de l’ASLOCA, a rejeté massivement la loi fédérale visant à introduire une spirale de hausses des loyers. Le même jour, les électrices et électeurs genevois ont également refusé une modification de la loi cantonale sur les démolitions, transformations, rénovations de maisons d’habitation (LDTR) qui avait pour but de réintroduire les «congés-ventes» dans notre canton, c’est-à-dire la menace de mettre les locataires devant le dilemme d’acheter leur appartement ou de partir.

Cinq jours plus tard (!), le 13 février 2004, la majorité du Grand Conseil a voté une nouvelle modification de la LDTR visant cette fois-ci à majorer plus facilement les loyers.

C’est une provocation, un incroyable mépris de la volonté populaire.

Loyers au m2 de plancher: une machine à majorer les loyers

La nouvelle astuce concoctée par la majorité du parlement cantonal, laquelle obéit aux régies et aux promoteurs immobiliers, consiste à calculer les hausses de loyer, après travaux, en fonction des mètres carrés de surface des logements (et non plus seulement en fonction du nombre de pièces).

Des hausses de loyer de 25% et plus

Ainsi, lorsque la surface d’un logement dépasse de 10 % ou plus la surface moyenne des logements du canton, le loyer pourra alors subir une hausse supplémentaire. Cette majoration de loyer supplémentaire pourra atteindre 25% et même davantage, selon les calculs effectués par l’administration cantonale.

Une moyenne statistique? Non, une moyenne pifométrique!

Comment va-t-on calculer la surface moyenne des appartements et des pièces? La nouvelle loi ne fixe aucune règle, mais on peut être certain que l’intégralité des surfaces de plancher, y compris l’épaisseur des murs, sera prise en compte, c’est-à-dire chaque recoin, ainsi que les surfaces non habitables, comme les couloirs, halls, espaces sanitaires. De plus, il n’existe aucune statistique sérieuse et fiable à Genève permettant de déterminer la surface moyenne des pièces des logements. La surface des pièces a été estimée «de manière empirique» (en langage courant «pifométrique » !). On sait d’avance que le calcul des m2 des logements conduira à des abus.

Baisse des loyers: une tromperie!

Les auteurs de la nouvelle loi nous disent que, lorsque la surface des pièces d’un logement sera inférieure à la moyenne empirique, il y aura alors une majoration de loyer moins importante. Une fois de plus, on se moque des locataires! Toute l’histoire de la défense des locataires démontre que les régisseurs appliquent systématiquement les règles légales pour augmenter les loyers et que les baisses de loyers sont exceptionnelles et insignifiantes.

Il s’agit donc d’un leurre. Du reste, chacun sait que les propriétaires n’ont jamais baissé d’eux-mêmes les loyers, tout particulièrement lorsque le taux des intérêts hypothécaires a baissé, alors qu’ils ont augmenté les loyers chaque fois que ce taux a été majoré. Les milieux immobiliers tentent de minimiser les effets de la loi Les milieux immobiliers tentent comme d’habitude de minimiser les effets de leur nouvelle méthode de calculer (c’est-à-dire d’augmenter) les loyers. Ils font valoir que cette «nouveauté» ne s’appliquera qu’en cas de hausses de loyer résultant de travaux.

Autant dire qu’un jour ou l’autre chacun verra son loyer calculé en fonction des m2 de surface de plancher de son logement, car il y a toujours des travaux à faire dans un immeuble!

D’autre part, la stratégie des milieux immobiliers est claire. Une fois le principe de ce mode de calcul inscrit dans la loi, celui-ci sera, dans un deuxième temps, étendu à tous les appartements au fur et à mesure du renouvellement des contrats de bail.

Non à une politique revancharde contre une loi indispensable

La LDTR est une excellente loi. Elle modère les majorations de loyers en cas de travaux de rénovation ; elle a stoppé les démolitions d’immeubles et la transformation de logements en bureaux; elle a mis un terme à la vague des congés-ventes.

Cette loi a permis de supprimer de nombreux abus, c’est pourquoi les milieux immobiliers ne la supportent pas. Ils n’ont de cesse de vouloir l’affaiblir et multiplient à cet effet les projets visant à la modifier.

Votez NON à cette loi injuste
Le référendum mis en votation est soutenu par les diverses organisations de défense des locataires. Il est le troisième
en deux ans; dans les deux votations précédentes, les atteintes aux droits des locataires ont été refusées par le peuple. Les
milieux immobiliers profitent d’énormes bénéfices. Au moment où nos revenus stagnent, alors que les charges augmentent, des hausses de loyer injustifiées sont inacceptables.
Cette fois encore, il faut que nous défendions la LDTR et que nous empêchions la mise en route d’une machine à majorer les loyers en votant NON à cette loi injuste.

Le Comité référendaire est formé de: Christian Grobet (Député, ancien Président de la Fédération Suisse des Locataires), Christian Ferrazino (Conseiller administratif-Ville de Genève), Marie-Paule Blanchard-Queloz (MPF-Députée), Rémy Pagani (FAQH-Député), Jeannine de Haller (Conseillère administrative), Jean Blanchard (MPF), René Ecuyer (Député), Nils de Dardel (ancien avocat ASLOCA), Yves Mesot (MPF), Pierre Fuchs (MPF).