La réponse a été mise à jour le 20 September 2023.
Bonjour,
Nous vous remercions d'avoir fait appel au service Interroge, voici le résultat de nos recherches :
Comme l'indique le point 7 de notre charte, nous ne fournissons pas d'expertise juridique. Vous trouverez néanmoins ci-dessous des informations qui pourraient vous intéresser.
L’article de Maître Géraldine Schmidt - Acquisition d’un appartement loué - publié le 12 février 2018 sur le site de la Chambre genevoise immobilière (CGI) semble correspondre à votre situation et répondre à votre question :
« La loi prévoit qu’en cas de vente d’un immeuble, d’un appartement ou d’un local commercial, les baux en cours relatifs à ces objets passent au nouveau propriétaire de la chose. Ce dernier devient donc partie au contrat de bail, à la place du bailleur initial, de par la loi et indépendamment de la volonté des parties. […]
Dès le transfert de propriété, le nouvel acquéreur peut résilier le contrat de bail de son locataire comme n’importe quel bailleur.
La loi prévoit que l’acquéreur d’un bien immobilier bénéficie du privilège de pouvoir résilier le contrat de bail de manière anticipée. Celui-ci a en effet la possibilité de résilier le bail pour le prochain terme légal (soit à la fin de chaque trimestre de bail, soit à fin mars, fin juin, fin septembre ou fin décembre s’il n’est pas possible de savoir quand le bail a débuté), en respectant le délai de résiliation légal de trois mois pour les logements.
Ces délais sont comptés à partir de l’inscription du transfert de propriété au Registre foncier. Le nouveau propriétaire n’est ainsi pas tenu de respecter les délais et termes conventionnels plus longs qui pourraient être prévus dans le contrat de bail convenu entre le locataire et l’ancien propriétaire.
Il convient par conséquent d’être attentif et de résilier le contrat de bail pour la première échéance légale du bail après l’inscription au Registre foncier. En effet, avant l’inscription au Registre foncier, le bailleur n’est pas encore propriétaire et la résiliation notifiée par ce dernier est nulle.
Pour pouvoir bénéficier de ce privilège et avoir le droit de résilier le contrat de bail de manière anticipée, le nouveau propriétaire doit cependant invoquer un besoin urgent pour lui-même ou pour ses proches parents ou alliés, tels que conjoint, enfants, frère ou sœur.
Le besoin du nouveau propriétaire sera considéré comme urgent lorsqu’on ne peut pas lui imposer une longue attente avant de pouvoir récupérer l’usage de l’appartement ou du local commercial. Le besoin doit être sérieux (c’est-à-dire ne pas constituer un prétexte), concret et actuel (il ne doit pas s’agir d’un besoin futur ou hypothétique).
Si le bailleur échoue à démontrer l’urgence de son besoin, il ne sera pas fondé à résilier le contrat de bail de manière anticipée et devra résilier le contrat de bail en respectant le délai et le terme prévus par le contrat.
Dans tous les cas, le bailleur devra respecter les règles de forme et de notification de toute résiliation du bail, c’est-à-dire résilier le contrat au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail. […] »
Pour vous appuyer sur les textes légaux, vous pouvez consulter le titre huitième du Code des obligations (CO) sur le bail à loyer.
La fiche concernant le « Contrat de bail » du Guide social romand (GSR) précise les délais de résiliation ordinaires au point Causes ordinaires d’extinction du contrat.
Au point Congé anticipé, nous apprenons :
« Le bailleur peut résilier le bail avant son échéance dans les circonstances suivantes : […]
l'immeuble a été vendu et l'acquéreur, qui n'entend pas poursuivre le bail, démontre qu'il a lui-même ou ses proches parents ou alliés un besoin urgent des locaux. La résiliation peut être donnée pour le terme légal qui suit la vente avec un préavis de trois mois (six mois si c'est un local commercial) (art. 261 CO)
le bailleur peut invoquer des justes motifs, c'est-à-dire des circonstances graves et exceptionnelles, inconnues lors de la conclusion du contrat et imprévisibles, qui rendent intolérable la poursuite du bail pour le bailleur, et qui ne résultent pas d'une faute de celui-ci. Ces circonstances doivent être graves et durables : grave crise économique, grave maladie ou revers de fortune du bailleur par exemple. Une telle résiliation peut intervenir pour n'importe quelle échéance, avec préavis de résiliation de 3 ou 6 mois selon qu'il s'agit d'une habitation ou d'un local commercial : le bailleur peut être tenu de verser des dommages-intérêts au locataire (art. 266g CO). »
Le document La résiliation du bail à loyer pour justes motifs édité par Pierre Wessner, professeur à l’Université de Neuchâtel disponible sur le site Bail.ch donne des précisions au sujet des justes motifs.
Il existe également des associations de locataires et de bailleurs qui défendent les intérêts des personnes concernées pour toutes les questions relatives à la résiliation d’un contrat de bail.
Enfin, l’Office fédéral du logement (OFL) propose sur sa page Conseils et astuces des adresses de services de conseil et autres liens qui pourraient vous être utiles.
Nous espérons que ces éléments vous aideront dans votre recherche. N'hésitez pas à nous recontacter pour tout complément d'information ou toute autre question.
Cordialement,
Les Bibliothèques municipales de la Ville de Genève
Pour www.interroge.ch
Le contenu de cette réponse pouvant devenir obsolète, nous attirons particulièrement votre attention sur sa date de publication.
