Existe-t-il une loi qui empêche l’expulsion d’un appartement en hiver ?

Bonjour,

Nous vous remercions d'avoir fait appel au service Interroge, voici le résultat de nos recherches :

Comme vous le lirez ci-après, il n'existe pas de loi empêchant l'évacuation d'un appartement en hiver. Par contre, il existe des procédures claires que le bailleur est tenu de respecter.

L'article Protéger les locataires menacé·es d’expulsion, paru le 3 octobre 2023 dans le journal Le Courrier, nous apprend ceci :

« En Suisse, près d’un million de personnes vivent dans la précarité ou sont menacées de pauvreté. [...]
La pression sur les locataires est énorme. Les données statistiques sont lacunaires et il est difficile de connaître l’ampleur des expulsions de locataires. Une étude constatait qu’en 2021, 730 personnes avaient besoin d’un hébergement d’urgence à Genève; 64% d’entre elles étaient des résident·es.

Il n’existe pas de protection contre les congés pour défaut de paiement. Le locataire doit s’acquitter du loyer. S’il ou elle n’y parvient pas, le bailleur peut donner un délai de 30 jours pour se mettre à jour. A défaut, le bail peut être résilié avec un délai de 30 jours pour la fin d’un mois. Le locataire n’a pas droit à une deuxième chance. Si après le congé il se met à jour, cela n’oblige pas le bailleur à remettre le bail en vigueur. Le Parlement fédéral a refusé de prévoir un droit à un délai d’épreuve. Tout ce qu’un tribunal peut faire aujourd’hui consiste à octroyer un sursis humanitaire de quelques semaines, en cas de problèmes de santé ou de circonstances exceptionnelles. Une fois l’évacuation prononcée, l’expulsion peut avoir lieu, peu importe la saison, avec ou sans relogement. A Genève, les locataires ne sont pas prévenu·es de la date de l’intervention. »

Concernant la législation, la page Locataire ne paie pas, résiliation, évacuation, poursuites (Genève), sur le site de l'agence immobilière Esther Lauber, précise ceci :

« Bail à loyer d'habitation ou commercial

Selon l'art. 257d du Code des obligations Suisse, le bailleur envoi une mise en demeure au locataire lui indiquant qu'à défaut de paiement dû dans les 30 jours, il résiliera le bail à loyer moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. »

L'article 257d du Code des obligations stipule plus précisément ce qui suit :

« 4. Demeure du locataire

Art. 257d

1. Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.

2. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. »

Cependant, dans la pratique, les choses sont plus nuancées. Nous vous faisons suivre ci-après la réponse de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) à la question « Bail résilié pour loyers impayés, que va-t-il m'arriver ? », qui précise ceci :

« Une résiliation donnée pour défaut du paiement du loyer est dite extraordinaire, en ce sens qu’elle est donnée hors échéance contractuelle. Le préavis minimal est de 30 jours pour la fin d’un mois. De par sa nature particulière, il n’est toutefois pas obligatoire de la contester dans les 30 jours à sa réception, quand bien même le mentionne le formulaire officiel. Plus spécifiquement, le fait qu’un locataire ne la conteste pas judiciairement ne signifie pas qu’il l’accepte. Personne n’étant en droit de se faire justice soi-même, le bailleur ne pourra évacuer par la force le locataire dès le 1er août (comme par exemple en changeant les serrures ou en faisant appel à la police pour régler la situation). Il devra entamer une procédure à la juridiction des baux et loyers visant à l’évacuation du locataire. Cette procédure, relativement rapide, est susceptible de durer plusieurs mois avant d’aboutir ou non. A l’occasion de celle-ci, le juge devra examiner si la résiliation est valable (même si le locataire ne l’a pas contestée dans les 30 jours comme on l’a évoqué plus haut). En substance, le juge déterminera si le locataire a payé dans les délais ou non. Si ce n’est pas le cas, et dans l’hypothèse où le bailleur n’entend pas donner une nouvelle "chance" au locataire, le juge sera contraint de prononcer son évacuation (il est néanmoins autorisé à octroyer un délai à l’exécution du jugement). Il est recommandé à tout locataire confronté à des difficultés de paiement de prendre les devants, en avertissant la régie qu’il ne pourra régler tout ou partie du loyer en cours, et proposer un plan de paiement qu’il pourra assumer. Par ailleurs, le paiement du loyer doit être privilégié à toute autre facture. Enfin, il est également fondamental de ne pas laisser un arriéré trop important se creuser, en versant ce qui est possible de payer, cela même si la régie refuse un arrangement. Il n’est en effet pas inhabituel que cette dernière renonce, même au stade du tribunal, à une telle résiliation si le locataire est ultérieurement à jour dans le paiement. »

Nous comprenons ainsi que seul un juge pourra octroyer un délai à l'exécution du jugement en fonction de la situation présentée.

Pour toute question relative à ce sujet, nous vous conseillons vivement de prendre contact avec l'ASLOCA ou avec la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du Canton de Genève. Cette commission « intervient dans le cadre de litiges relatifs à un contrat de bail à loyer ou de bail à ferme non agricole, portant sur une chose immobilière. Elle a pour vocation de permettre aux parties de trouver un accord avant que l’affaire ne soit, en cas d'échec de la tentative de conciliation, portée au Tribunal des baux et loyers. » On trouve sur cette page également la réponse à la question « Comment dois-je faire pour évacuer un-e locataire/sous-locataire ? » :

« Une fois le bail résilié/terminé, vous devez déposer une requête en évacuation contre la ou le locataire/sous-locataire, en principe auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.
Vous n'êtes pas autorisé∙e∙s à procéder à l'évacuation vous-même, sans une décision de l'autorité. »

Cordialement,

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