Lors de l'achat d'une maison en viager, le bouquet doit-il être payé dans sa totalité au moment de la signature ou peut-on demander un prêt hypothécaire pour nous aider à la payer ?

Bonjour,

Nous vous remercions d'avoir fait appel au service Interroge, voici le résultat de nos recherches :

Le journal Le Temps a publié l'article « Le viager prend de l’ampleur », le 20 décembre 2016, qui indique ceci :

« Le principe du viager peut prendre plusieurs formes. Le propriétaire vend son logement à un prix inférieur au marché, mais peut continuer à vivre chez lui. Il touche une partie du capital, appelé bouquet, à la signature de l’acte de vente devant notaire et reçoit des rentes mensuelles jusqu’à la fin de ses jours. C’est ce qu’on appelle le viager occupé qui représente 95% des biens proposés. [...]

L’autre cas de figure concerne le propriétaire qui vend son bien en échange d’une somme d’argent et d’une rente à vie sans habiter le logement en question. C’est le viager libre. Pour fixer le prix de vente, je me base sur la valeur vénale du bien. Le prix dépendra de l’âge du vendeur. Mais aucun bilan de santé n’est réalisé. Plus le vendeur est âgé, plus le prix sera élevé. Celui-ci peut varier de 30% à 80% de la valeur vénale. Les banques constituent [le] principal problème. Certains établissements refusent de prêter de l’argent pour ce type d’opération puisqu’ils n’auront pas une garantie de 1er rang sur l’objet en question mais seulement en 2e rang. Le droit d’habitation du vendeur reste en effet prioritaire. De ce fait, les banques ne peuvent pas saisir le bien et demander au vendeur de quitter son logement si, par exemple, l’acheteur ne rembourse pas son crédit hypothécaire.

En revanche, si le bien immobilier est hypothéqué, les banques ne peuvent pas s’opposer au viager car le bouquet permettra de rembourser l’hypothèque. Et si le bouquet n’est pas suffisant, la vente en viager n’est dès lors pas possible. »

La page Le viager en Suisse du site du magazine Points Forts de la Banque cantonale vaudoise (BCV) apporte également des informations. Voici ce qui est indiqué :

« En droit suisse, le contrat de vente en viager est un acte notarié qui permet au propriétaire vendeur de continuer d’habiter dans son logement. Ce dernier peut être financé principalement selon deux modalités :

- le versement d’un capital, appelé le bouquet, complété par le versement d’une rente viagère, ou

- le versement d’un capital unique. [...]

Comme lors de tout achat immobilier, l’acquéreur devra remplir certaines conditions pour obtenir son financement. Le vendeur devra s’assurer que le versement du capital initial (le bouquet) couvre notamment le remboursement d’une éventuelle hypothèque et pénalité pour rupture anticipée de son engagement, de même que l’impôt sur les gains immobiliers et la commission du courtier. Pour payer le bouquet, l’acheteur devra généralement disposer de fonds propres, car les banques seront réticentes à avancer la somme par le biais d’un prêt. Elles ne pourront en effet pas avoir de garantie en 1er rang sur le bien immobilier en question, mais seulement en 2e rang, car le droit d’habitation du vendeur reste prioritaire. De ce fait, les banques ne peuvent pas saisir le bien et demander au vendeur de quitter son logement si, par exemple, l’acheteur ne rembourse pas son crédit hypothécaire. En revanche, si le bien immobilier est déjà grevé d’une hypothèque, le bouquet initial versé par l’acheteur permettra de la rembourser, ce qui constitue un argument pour ne pas s’opposer au viager. »

Pour d'autres questions sur le sujet, nous vous encourageons à prendre contact avec un-e notaire ou votre banque.

Nous espérons que ces éléments vous aideront dans votre recherche. N'hésitez pas à nous recontacter pour tout complément d'information ou toute autre question.

Cordialement,

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