La régie peut-elle m'obliger à accepter des réparations qu'elle juge indispensables dans mon appartement ?

Bonjour,

Nous vous remercions d'avoir fait appel au service Interroge, voici le résultat de nos recherches :

Pour commencer, sachez que notre service ne fournit pas d’expertise juridique (point 7 de notre charte).

Voici toutefois quelques éléments de réponses que nous avons pu trouver :

L’avocat Pascal Rytz répond à une question en lien avec cette problématique dans l’article Droits du locataire en cas de travaux, paru le 18 septembre 2021 dans la Tribune de Genève. Il nous apprend ceci :

« Selon l’article 260 du Code des obligations [CO], le bailleur n’a le droit de rénover ou modifier l’objet loué que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’est pas résilié. Des travaux de rénovation ou de modification ne peuvent donc être entrepris que pendant la durée du bail.

Le bailleur doit toutefois tenir compte des intérêts du locataire, notamment en l’informant préalablement des travaux envisagés, à savoir de leur nature, de leur durée ainsi que des nuisances prévisibles. Il y aura le cas échéant lieu de consulter le locataire, afin que les travaux soient le moins incommodants possible pour lui. [...] »

Voici le contenu de cet article 260 du CO :

« 1. Le bailleur n’a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n’a pas été résilié.

2. Lors de l’exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d) et en dommages-intérêts (art. 259e) sont réservées. »

Pascal Rytz écrit qu’« Il faut donc mettre en balance les intérêts du bailleur, qui consistent à maintenir ou augmenter la valeur de l’objet, et ceux du locataire, à savoir jouir paisiblement du bien loué. Par principe, le locataire peut demander une réduction de loyer lorsqu’un défaut entrave ou restreint l’usage de ce qu’il loue, notamment en cas d’impossibilité d’utiliser convenablement une partie de l’objet. La jurisprudence reconnaît à ce titre que l’ouverture d’un chantier dans l’immeuble constitue un tel défaut. En effet, malgré les précautions prises par le bailleur, les désagréments occasionnés peuvent être tels que l’objet loué en devient défectueux. Le locataire peut alors exiger une réduction proportionnelle du loyer.

Voici quelques exemples tirés de décisions judiciaires: une réduction de loyer de 10% a été accordée pour la rénovation des façades, la création d’un ascenseur et l’aménagement des combles; une réduction du même ordre a été allouée pour des bruits discontinus et d’intensité variable accompagnés d’odeurs de peinture; une réduction de 15% a été prononcée pour différents travaux entrepris dans l’immeuble engendrant des nuisances comme du bruit et de la poussière. Ce sont là des situations courantes dans le secteur du bâtiment et les réductions de loyer envisageables peuvent évidemment être supérieures dans des cas plus lourds, en particulier si les locataires sont privés d’une partie de leur logement à cause des travaux. »

Il y a toutefois une nuance à faire entre travaux de transformation, donc moyennement urgents, et les travaux de réparation qui sont de fait urgents. Dans ce dernier cas, voici ce qu'indique l'article 257h du CO : « 1. Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages. »

En novembre 2022, nous avons répondu à la question « La régie peut-elle m'obliger à accepter des réparations qu'elle juge indispensables dans mon appartement ? » dans laquelle nous citions le document Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux de Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel et avocat. Il écrit ceci concernant les travaux de réparation :

« Le corollaire de l'obligation du bailleur d’entretenir la chose louée est celle du locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives (art. 257h al. 1 CO) ainsi que les inspections (art. 257h al. 2 CO) destinées à l’entretien de la chose louée.

L’obligation de tolérance du locataire exige la réunion des conditions suivantes :
1° Il doit s’agir de travaux d’entretien nécessaires. Le point de vue du locataire n’est à ce titre pas pertinent ; le caractère nécessaire s’apprécie objectivement à l’aune de l’art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l’ancien droit, l’urgence de l’intervention n’est pas non plus déterminante.
2° Le bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire (art. 257h al. 3 CO). Le délai suffisant dépend de l'ampleur et de la durée des travaux ; l’annonce doit être faite le plus tôt possible.
3° Le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de l’accomplissement des travaux (art. 257h al. 3 CO). Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la location (habitation, bail commercial) lorsqu’il détermine les heures de travaux, éviter au maximum les nuisances, etc. »

Comme nous l’indiquions aussi dans notre réponse de 2022, en cas de litige avec votre bailleur, nous ne pouvons que vous recommander de contacter la section genevoise de l'Association des locataires suisses (ASLOCA).

Nous espérons que ces éléments vous aideront dans votre recherche. N'hésitez pas à nous recontacter pour tout complément d'information ou toute autre question.

Cordialement,

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