Si des parents souhaitent donner leur résidence secondaire de leur vivant à un seul de leurs enfants, cet enfant doit-il verser à ses frères et soeurs une compensation financière ?

Bonjour,

Nous vous remercions d'avoir fait appel au service Interroge, voici le résultat de nos recherches :

L’article Léguer aux enfants son logement en propriété, paru d'abord en allemand en 2018 dans le guide Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten puis repris en français sur le portail RaiffeisenCasa, apporte les réponses à vos questions :

« Si des parents lèguent leur maison ou appartement, de leur vivant, à l'un de leurs descendants, cette transmission est considérée comme une avance d'hoirie. Cela signifie que, pour compenser à l'égard de ses frères et sœurs, ce descendant se voit imputer la valeur du bien immobilier lors du partage successoral, à sa part d'héritage. Si les parents ne le souhaitent pas, ils doivent expressément qualifier la transmission de "donation sans obligation de compenser". Le bénéficiaire sera alors dispensé de l'obligation de compensation. Cependant, la disposition des parents ne doit pas toucher les réserves héréditaires des autres enfants, celles-ci leur revenant en tous les cas.

Les descendants obtiennent souvent la maison en tant que donation mixte : certes, ils paient un prix d'achat, mais celui-ci se trouve au-dessous de la valeur marchande. Dans ce cas également, il y a, par la suite, lors du partage successoral, une obligation de compensation: non seulement la différence d'autrefois à la valeur du marché, mais aussi l'augmentation de la valeur du bien immobilier devront être compensées. Au moment de la donation mixte, il est important que les parents fassent estimer la valeur de la maison ou de l'appartement pour que, plus tard, tout le monde sache à partir de quelle valeur la compensation devra être calculée. »

Sur cette même page vous trouvez la fiche Eviter les conflits entre héritiers qui vous apporte plusieurs conseils pouvant vous être utiles.

Le site MaisonInfo, dans l’article Léguer un logement en propriété sans créer de discordes au sein de la famille du 20 février 2020, revient sur la différence entre l’"avancement d'hoirie" et la "donation". Pour ce dernier voici ce que nous pouvons lire :

« à l'instar de l'avance sur héritage, les autres héritiers peuvent exiger une compensation ou une prise en compte, s'ils s'estiment lésés eu égard à leur réserve héréditaire. L'héritier bénéficiaire de la donation devra effectuer un versement compensatoire si le bien-fonds présente une valeur supérieure à la part qui lui revient. Il est donc judicieux, pour les parents, de dresser un inventaire et d'évaluer la réserve héréditaire de chacun des héritiers avant de procéder à la donation. »

Ce site ajoute que « Les parents peuvent faire ce qu'ils veulent de leur propriété. Leurs descendants ne peuvent empêcher ni l'avance sur héritage, ni la donation. Du vivant de leurs parents, ils ne peuvent pas non plus exiger l'égalité de traitement. Ce n'est qu'une fois leurs parents décédés qu'ils pourront le faire et, le cas échéant, réclamer une compensation. Sauf si les parents ont défini par écrit que l'avance sur héritage ou la donation n'est pas soumise à compensation. Le cas échéant, ils peuvent faire objection si leur réserve héréditaire a été violée. »

Et MaisonInfo ajoute qu'« Une cession de son vivant entraîne des conséquences. Il vaut donc la peine de solliciter les conseils d'un expert. Par ailleurs, les avances sur héritage et donations doivent faire l'objet d'un acte authentique. »

A ce titre, la Chambre des notaires de Genève (CNG) a réalisé le guide La donation, oui...mais dans quelles circonstances ? qui pourrait vous être utile. On peut lire dans la conclusion de ce guide : « N’hésitez pas à prendre contact avec un notaire. Il vous donnera les informations dont vous avez besoin pour prendre une décision en connaissance de cause, sans engagement pour vous. » ainsi que les coordonnées suivantes :

Consultations juridiques : Permanence de la Chambre des notaires de Genève - 13, rue Verdaine, 1204 Genève – Tél. 022 781 08 28 - Consultations tous les jeudis de 10h à 18h30, sans rendez-vous.
Renseignements généraux : Secrétariat de la Chambre des notaires de Genève - 10, rue Farel, 1204 Genève - Tél. 022 310 72 70 - info(at)notaires-geneve.ch

Nous espérons que ces éléments vous aideront dans votre recherche. N'hésitez pas à nous recontacter pour tout complément d'information ou toute autre question.

Cordialement,

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